摘要：全国哪座城市的库存商品房最难去化？答案竟是一座气候类似海南的西南小城，这里不限购、首套房首付只需两成，几十万就能买到海景房，但即使不再建新房、光是卖完库存房就需要12年零7个月。根据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商...
全国各地哪座城市的库存量商品房较难去化？回答居然是一座气侯类似海南省的西北小镇，这儿没有限购、首套房首付仅需二成，几十万就能买到一线海景房，但即便不会再建新房、仅是卖光库存量房那就需要12年零7个月。
依据房企排名公布的千店库存量月报，截止到5月20日，广西省防城港市的商品房去化周期达到152个月。同时期全国各地三四线城市均值去化周期为28个月，防城港的信息已经超过了平均额的5倍。
从所在位置看，防城港是21上个世纪“丝绸之路地图”的主要始发港、中国-东盟自贸区主门户网，伴着的政策车风，一座人口数量100万左右的小镇曾经在2018年迈入楼市的崛起，一度哪怕是传销工作人员都是在机构“看房团”。
历经对传销的严厉查处及其新冠肺炎疫情后，防城港的楼市一落千丈，不但月交易量对比上位下跌88%，房子价格也回到5年前水准。
海南限购出现意外催热防城港楼市
防城港市是中国大陆海岸线最西北端起始点，是中国仅存的2个沿线与沿海地区交汇处的大都市之一，南濒广西北部湾，西北与越南地区隔北仑河对望。
近些年，中国与东盟经济来往紧密，2020年起东盟国家变成在我国第一大贸易国，今年一季度，中国和东盟国家贸易总额做到1.35万亿，同比增加8.4%。
而防城港地理位置占尽天时地利人和——其路运、水道均可连接东南亚地区，还坐享中西部地区最大的一个亿多吨港口，是中国西南联接东盟国家最方便快捷通道，和世界100多个国家、250好几个海港贸通航运，东兴口岸已是在我国路运边境线第一大港口。
独特地理位置，让防城港连续得到利好政策。现阶段，防城港市有着国际医疗对外开放试点区、防城港全国重点开发设计对外开放试点区、防城港边境旅游试点区等5个国家开发设计开发者平台，早已体制机制创新本人国际贸易人民币结算、边境旅游外地办理证件、跨境电商劳务合作等各个新项目。改革开放以来短短几十年间，防城港很多渔村早已换了一个外貌，成了海港、工业园区和新区。
本地楼市的拐点是2018年，那时候海南省公布示范区限购政策，意外地给防城港的房地产业打一针“热血”。
海南省的限购房政策于2018年4月颁布，大量房产销售、炒房者、北方地区“冬候鸟”、中介公司如潮水般消散，她开始将目光转为北海市、防城港等沿海地区小镇。当月，国务院令批准设立的广西省防城港边境旅游试点区。
仅不上一个月后，一场火热的土地拍卖在防城港拉开序幕，碧桂圆以608万余元/亩的价钱拍下来“地王”，起拍140万余元/亩，交易量盈率达到334%。
然后，防城港所辖的防城港也马上举行土地推介会，本地媒体报道称“城区的土地资源对决早已日趋激烈”。
依据国信房地产信息网数据信息，2017年时防城港土地交易总面积为353万平方，到2018年时几近翻番，做到689万平方。
接下来2年，防城港再次上位出让土地，2019年、2020年土地交易总面积分别是737万平方、604万平方，直至2021年才降回370万平方。在这期间，宅基地价格也是节节攀升。
伴随着海南省迁移的异地投资客很多进到、土地出让慢慢受欢迎，防城港的楼市在2018年到“量价齐升”环节。
新冠肺炎疫情后楼市市场销售大山体滑坡
近5年以来，防城港楼市经历过起起落落。
结合当地房协数据信息，2018年防城港的新房销售量忽然同期相比疯涨了85%，全年度市场销售4.85万件，总营业额达到232亿人民币。
2019年的现象也很好，全年度商品房市场销售户数3.95万件，尽管总数同期相比降了一点，可是商品房平均价从5501元/平米涨到5931元/平米，城区平均价达到6241元/平米，同比涨幅做到11%。而高品质地区比较火热的新楼盘，平均价早已再涨7000-10000元/平米。
防城港房协年末时汇总称：“2019年我市进行房产投资100亿人民币，同比去年增涨36%，这也是本市房地产业投资总额初次提升百亿价位，是我市优良发展潜力的主要数据信号。在别的各项指标稳定变动的与此同时，投资总额及销售平均价上涨，证实本市房地产业发展趋势已经完成质的飞跃。”
但是到了2020年，防城港的商品房销售量几近大跌，全年度只卖了2.14万件，同比减少46%；市场销售平均价5449元/平米，同比减少8%。
2021年全年度商品房销量持续下降，一共卖了1.86万件，同比减少18%，全年度销售额仅剩下88亿人民币。
直至2022年，本地房地产行业才会真正体会出市场凉意。从一月份逐渐，月均交易量便开始大出现缩水——上年月均也有1550套的使用量，在今年的1月只卖了516套，2月745套。
随后，“金三银四”成空，3月仅卖了377套，4月505套，5月356套，1-5月月均交易量户数不够500套。
对比2018年的月均交易量4041套，现在的月交易量早已下跌88%。
也正是因为销售市场消费水平的断崖式下跌，才可以防城港的去化周期排到了全国各地第一位。上海中原地产首席分析师卢文曦表明：“库存量便是供给量减掉销量，假如供货特别大而销量愈来愈小，库存量就上去了。”
截止到5月底，本地商品房交易量平均价降到4899元/平米，也回到5年前水准。
传销炒房团搅乱楼市纪律
依据七普数据信息，防城港市居住人口近十年来增加了21%，做到104.6数万人。人口增长再加上政策利好持续，防城港楼市为什么快速坠落，还成了去产能最容易的意味着？
关键在于楼市忽然超温所带来的弊端——本地楼市最火爆的情况下，卖房子与传销乃至融合在了一起，很多传销机构喊着“看房子一日游”的幌子引诱异地旅游者添加传销，产生房地产业不持续发展。
依据当地警方公布的信息，2019年4月，广西省防城港警察曾向一售楼处开展突查，当场抓捕涉传工作人员350人、核心人员50人，扣留大巴客车3台。
防城港警察称，传销机构大搞“一日游”“看房团”“代表团”，用涉传大巴客车接站看房子，运用广西北部湾经济开发开展胡编，大张旗鼓传递“资本运营”和“机会资本”等传销核心理念，对旅客开展忽悠。
自此，防城港曾一度严厉查处治理传销，进行“疾风”专项整治及其传销清零行动。
除开治理传销产生的销售量下降，新冠疫情也帮本地楼市产生毁灭性。
“我的客户大多数都是北方地区顾客，东北地区人最多，也是有山西省、山东的。”本地防城区某楼盘出售告知第一财经，在2020年新冠疫情爆发之后，异地顾客大幅降低。
当记者以北方地区投资客身份跟他资询时，他依然根据对比海南省来呈现防城港购房的性价比高：“在三亚买一套房子就需要上百万了，随便没钱买，如今这里一套一线海景房可能就几十万元，首付款还极低。海南省物价水平如今多贵呀，这里气侯类似，蔬菜价格划算，海产品很多。”
但他却认可，现如今房屋的市场行情比较差，“之前来旅游的说到这里发展趋势的好、风景优美，就可能会想要买房，如今疫情影响，游人很多降低”。
减少了北方地区投资客，防城港只是一个人口数量100万左右的小镇，当地人基本上都有各自的住宅，新房子需要量并不是很高。
在今年的3月，防城港将初次选购普通商品住房的商业贷款最少首付款比例由25%调整至20%，期待借此机会刺激性新房子销售市场，可是却交易量数据看，现行政策并没有达到效果。
卢文曦对第一财经表明，像防城港这种三四线城市若要“去产能”，再也无法简单的多次重复使用从前的方式。
“5年以前，也有开发商在造就‘地王神话传说’，出生率也还可以，因此大家对住房消费也有自信心，而如今因信心不足导致销售总额出现断崖式下跌，必须‘出奇招’来治疗顽症。”卢文曦觉得，从源头上来说是必须降低楼市蹭热点、有效发展产业、创造就业及其吸引住人口数量。
